从一场绝望的法拍讲起。
最近，杭州出现了一套许多人关注的法拍房，该套法拍房源位于临平区星桥板块，小区名为广厦天都城天风苑。
起初，大家都惊讶于它的价格。
单价6953元/㎡。
根据该小区的成交价格，一般是在1.2万-1.3万/㎡，而该套房源的起拍价格近乎腰斩。
况且，这可是在杭州。
哪怕是临平区，那也是实打实的二线领头羊城市房产，且从这里开车到杭州的金融中心钱江新城也不过40分钟左右，结果你告诉我这里的房价每方不到七千块？
拜托！江月的老家也不止是这个价格。
最终，大家震撼于这套法拍房的结局。
尽管看客很多，但是这套法拍房并没有买家报名，以流拍收场。
是不是觉得很奇怪？
杭州房产，配上不到七千的单价，似乎是板上钉钉的绝杀组合，但咱还是具体问题具体分析——
一、刚需圣地的区位。
天风苑所在的临平区星桥板块虽然地段一般，但北面有着大好自然风光的天都公园，板块内还有一条地铁3号线。
天风苑家门口就有着一个地铁站，从这里出发往西几个站就能到龙湖天街。
能看出来，这个板块配套很好，啥也不缺。
因此，许多预算不够充裕的家庭都会选择先在这里安家。
天风苑一河之隔的滨沁公寓，曾在2019年创下2.7万人摇号纪录。从此记录就可看出，刚需们是多喜欢这里。
二、项目本身卖相不佳。
与滨沁公寓相比，天风苑的房龄更大一些。
天风苑是天都城早期组团之一，整体建成于2005年，距今已经有整整20年。
现场情况看，天风苑长这样——
老一代的洋房设计，过时的粉白配色涂料，以及符合2000年气质的铝合窗，凸显出了天风苑的年代感。
哦，对了。
尽管这是洋房，但天风苑并不高级，没有配置电梯。
所以，改善洋房并不合适天风苑，对它最贴切的形容应该是“初代住宅”。
再来看天风苑此套法拍房源的内部——
发黄的门窗、掉落的线管、满地的垃圾，这套房源的卖相真的不算好。
而透过表现，再来看它的装修，充其量也不过是简装罢了，与当前精装修的房子相比差了一大截。
若是真的想要卖下这套房源，那么还需花费重金重新装修一番。
三、罕见的大户型。
此套法拍房源面积约277.88㎡，并且还是一套跃层户型。
尽管该房源面积很大，但户型也不符合当前的主流和审美，想借此改善的朋友并不一定喜欢。
更何况，我们早已说过：星桥是刚需圣地。
既然是刚需圣地，那么这里的主流房源都是80㎡左右的小户型，这样将近三百个方的大户型并不多，且抬高了总价门槛。
说到此，想必你已经能精炼地总结出这套房子的特点——
老破大！
还是刚需板块的老破大！
通过市场的反馈，我们能感知到这样的房子真的很尴尬。
根据最新消息，本次流拍后，该房源或将于一个月后以起拍价8折，即155万继续拍卖，相较于345万的评估价，已经“腰斩”。
除了大，一无是处。
老破大，更准确地说是刚需/外围板块的老破大，到底有多难卖？
咱们先来看几项数据，你多少就能明白点——
就以天都城的天风苑所在的星桥板块为例子，
9月初，星桥板块天湖苑一套建面约230㎡房源，起拍价169万（单价7348元/㎡），与天风苑这套法拍一样，无人问津。
再往前推一个月，天湖苑一套建面约278㎡跃层，以192万成交，折合单价约6909元/㎡。相较于同小区中小户型1.3万/㎡的市场价，低了接近一半。
想要卖出这样的老破大，就得拿出远远低于市场价的诚意。
即便如此，还得看缘分。
据中介了解，星桥板块这类老破大房源往往几个月也很难成交一套，成交量极其差。
再看整体数据——
以整个天都城为例，二手挂牌房源3152套。
其中，一居室123套，二居室578套，三居室1704套，四居室548套，这些房源共占了全部房源的93%。
再细化一点，250㎡以上的房源仅有15套。
再以比杭州购买力更强劲的上海为例，
今年上半年，上海共成交二手纯住宅113582万套，其中，200㎡面积段的二手成交量仅仅2498套，占比约2.2%。
再看上海外环的成交情况——
外环不同网签总价成交占比中，900万及以上成交占总成交比重不足2%；
外环不同面积成交占比中，160㎡及以上成交占总成交比重不足4%。
可见，外环的老破大成交极其罕见。
还有一项数据，同样可以证明该结论——
上海各环线100㎡以上2000年房龄以后的成交占比中，内环以内65%，中内环以内49%，中外环间37%，外环以外27%。
越是往市中心，大面积次新房成交的占比越高；越是往郊区，大面积次新房成交的占比越低。
即，
改善是全方位的改善，地段、面积、品质、房龄都要上乘，而刚需也是全方位的刚需，面积、房龄，只要能让价格更便宜，就更受欢迎。
以这个视角带入刚需板块的老破大，你就会发现——
刚需买不起。
以天都城天风苑的法拍房源为例，
尽管该套房源的单价仅约为七千，但是由于277㎡过大的面积，总价也200万，而天都城主力成交总价都在一百来万，显然200万的总价超出了他们的预算。
此外，这么大的面积装修一下还得费不少钱。
这笔装修费，大概也不是刚需能接受的。
改善看不上。
尽管277㎡的面积很大很改善，但是除了大以外，这样的房子再无任何的改善属性。
比如，地段。
太过刚需，改善们宁愿花这笔钱去更好的地段买个面积稍小的房子。
比如，产品。
不论是房龄，还是户型设计，都很难让改善接受。
很显然，
老破大在当下的市场中，是一种极为错配的产品。
这种产品受众太少，以至于需要把价格降低到极致才能卖出。
谨慎接盘老破大。
尽管老破大很容易错配，很难流通，并且在当下的市场中更容易贬值，但是新一代的买房人中总有朋友考虑过是否要购入一套老破大。
甚至，各路自媒体中出现了一类“老破大赛道”——
具体操作分两步走。
第一步，以极低的价格买一套面积超大的房子。
能符合这个价格这个面积的房子，那必须够老够破。
再说一个细节，这样的房子多半是没有电梯的。
第二步，开启漫长的装修旅程。
为了把老破大升级改造得让人称心如意，往往需要给老破大进行一波深度装修。
以上图这个350㎡的老破大为例，改造费就高达50多万，普通刚需根本难以承受。
与此同时，在装修的过程，还能衍生出一条新赛道——
挑战发一个月工资，买一样家具。
说白了，就是装修成本太高，手里的预算不够了。
本质上，老破大赛道是一项名为“以低成本打造美好生活”的议题。
花更少的钱，买更大的房子，摆脱逼仄的空间。
花更多的钱，做更好的装修，营造高级的生活氛围。
不得不说，单看文案与照片，真的很吸引人。
但是，
劝你别着急心动。
其一，更低的成本只是假象。
你仔细合计合计，买房成本加上没有底的装修成本，一套宜居的老破大完全落地，比一套刚需房贵多了。
一不小心，就超出了你的预算。
其二，老破大赛道是为了卖货。
如果你把各路自媒体平台上的老破大，单纯地看作是博主们居所。
那你真的太单纯了！
这些老破大特点都相当统一，它们的装修颇具审美，它们的照片呈现异常专业，它们堪称“氛围感网红”。
这些博主也有统一的特点，他们的橱窗上挂满了家具、摆件、家庭好物之类的商品。
老破大，显然成了他们的生产力。
而你，我的朋友。
如果你仅仅想买套老破大来装修自住，那么你会收获的只有踩不完的装修坑。
其三，关注流动性。
前文我们已经说明：老破大的成交，多半是要看缘分的。
但是，
人是很难一辈子只住一套房子的。
我们会因为结婚、生育、子女上学、父母同住、房屋老化等等各种各样的因素，而不断地进行置换。
据统计，国人平均约10-15年换一次房，一生可能经历3次左右换房。
以上海为例，
上海二手房平均持有时长约14年。
其中，投资属性较强的房源换手较快，约5-8年；自住属性强的房源持有时长可达20年以上。
因此，非必要可千万不要入手老破大。
除非你已经做好将老破大当作传家宝的准备。
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